С составлением договора купли-продажи сталкивались все, кто когда-либо продавал или покупал недвижимость. Но если вы занимаетесь таким делом в первый раз, вы должны знать, что первое, на что необходимо обратить внимание при таких сделках – правильное оформление документов. Все договора и бумаги должны быть выполнены в соответствие с законодательством РФ.

Ошибки в документах могут быть чреваты серьезными последствиями, вплоть до судебного расторжения сделки. Причем далеко не всегда покупателю удается вернуть деньги, уплаченные по фиктивному договору.

Законодательное обоснование
Передача недвижимости в собственность другого лица регулируется законом Российской Федерации (ст. 549 Гражданского кодекса). По договору владелец передает свою квартиру другому человеку и получает за неё деньги. Однако пока не сделана регистрация в государственных органах, продажа квартиры считается недействительной.
Также недействительной может быть признана сделка, которая совершена с использованием неверно оформленных документов – их просто не примут на регистрацию. Форма договора и правила расторжения подобных актов продаж прописаны в 550 статье Гражданского кодекса РФ. Требования довольно строгие, а надзор за их выполнением осуществляет Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Кроме сделки, где фигурирует продажа, возможен ещё обмен квартир. Но сегодня все чаще встречаются ситуации, когда обмены идут между несколькими собственниками или оказывается предпочтительнее заключить два встречных договора купли-продажи. Это не возбраняется по закону, однако можно и использовать специальный договор мены, если вы хотите зафиксировать именно обмен недвижимостью. Правила оформления – сходные, но есть отличия в деталях. Если вы не уверены, что сможете правильно заключить нестандартный договор, лучше прибегнуть к общепринятому варианту.

Виды договоров

Вид договора зависит от типа недвижимости, который продается собственником. Это может быть застройщик на первичном рынке, собственник, долевой собственник и даже даритель. Таким образом, выделяют:

• договор на «первичке», когда соглашение заключается между строительной компанией и покупателем. Самый опасный момент – «двойная продажа». Чтобы избежать подобных манипуляций, лучше всего участвовать в долевом строительстве т.к. оно регистрируется государством по 214 ФЗ РФ;
• договор на «вторичке» - покупка недвижимости напрямую у собственника. Здесь могут возникнуть проблемы с «чистотой» квартиры. Для того, чтобы избежать ситуаций, когда вам могут продать чужую квартиру, нужно тщательным образом рассмотреть историю объекта и его собственников. Как правило, такую работу проще доверить риелторам, чем выполнять самостоятельно, ведь у давно работающих компаний есть связи, благодаря которым они могут позволить себе проверить не только официальные данные по квартире, но и самого владельца недвижимости;
• договор, обеспечивающий пожизненное проживание продавца в квартире. Как правило, его оформляют одинокие пенсионеры, которые в обмен на содержание и помощь по дому пускают жить чужих людей. Опасность подобного договора – в неправильном оформлении. Его очень  легко расторгнуть, если не соблюдены все формальности, поэтому важно, чтобы все обязанности покупателя были четко прописаны, ведь за их невыполнение можно оказаться на улице. Идеальным вариантом будет не «содержание» жильца, а выплата определенной суммы в месяц, которая четко прописана в договоре;
• договор продажи долевой части имущества. Если на квартиру несколько собственников, вы можете приобрести часть имущества. Однако до того, как заключить подобный договор, нужно получить отказ в выкупе доли у всех существующих владельцев. Проблемы могут быть такие же, как с недвижимостью на вторичном рынке, но прибавляются ещё и конфликты с совладельцами квартиры;
• договор дарения или дарственная. Оформляется в случае безвозмездной передачи недвижимости в собственность другого человека. Подобный договор довольно часто расторгается через суд. Особенно это замечание актуально в ситуациях, когда вместо договора долевой продажи заключается фиктивная сделка дарения для того, чтобы обойти официальные отказы и запреты других собственников на продажу долевого имущества.

Каждый из типов документов имеет свои особенности. Оформлять их довольно сложно, поэтому при самостоятельной продаже или покупке недвижимости, желательно проконсультироваться с независимыми юристами, которые подтвердят правильность заполнения бумаг.

Структура договора

Любые документы имеют свою структуру. Договор купли-продажи также обладает жесткой схемой, которой должны придерживаться те, кто его заключают:

• преамбула (или вступление). Её ещё иногда называют «шапкой». Включает наименование, дату, номер договор и место заключения. Сюда же вписываются данные обоих участников и определяются их роли в сделке;
• основная часть. Имеет несколько разделов, где подробно описываются условия совершения сделки. Здесь должны быть указаны цена, сроки продажи, обязанности обеих сторон, права покупателя и продавца, порядок перевода денег. Оформление договора выполняется в соответствие с 554 и 555 статьями Гражданского кодекса РФ. Если в бумагах отсутствуют все прописанные в законах пункты, договор может быть тут же расторгнут.
• заключение. В нем ставятся подписи и печать нотариуса, если соглашение заверяется с его помощью. В договоре должна стоять дата его заключения, иначе такой он будет ничтожным.

Заключая договор купли-продажи недвижимости, будьте внимательны и обязательно проверяйте все данные. Предмет договора должен быть описан без ошибок, должно быть указано количество комнат, метраж и прочие незначительные на первый взгляд детали. Неправильное заполнение подобных данных может послужить причиной расторжения соглашения через суд. Также проверьте сроки – оплаты, освобождения помещения и другие. Они должны быть актуальными.

Тонкости и хитрости

Существует немало особенностей, которые важно учитывать, приобретая недвижимость. Так, например, многие продавцы и покупатели «приходят к соглашению» указать в договоре заниженную стоимость квартиры. Этого не следует делать, так как велик риск остаться «ни с чем»:

• покупатель может предоставить продавцу меньшую сумму денег и доказать, что договаривались на рыночную цену вы не сможете;
• продавец, после получения полной суммы может принудительно расторгнуть договор и вернуть покупателю только часть денег – сумму, указанную в документах.

И в том, и в другом случае доказать что-либо будет невозможно. К тому же, подобные махинации связаны с желанием уклониться от налогов (НДФЛ и нотариальный тариф), поэтому к подобному разбирательству государственные органы отнесутся с недовольством.
С особой внимательностью проверьте информацию о том, кто владеет продаваемой недвижимостью. Если существуют третьи лица, которые имеют право на квартиру, даже если они временно выписаны, они могут заявить о том, что будут проживать на принадлежащей им жилплощади. Также квартира может находиться под залогом или арестом. Такую недвижимость нельзя продавать, но наткнуться на подобную ситуацию вполне реально – недобросовестных продавцов хватает.
Самостоятельное оформление сделок с недвижимостью – занятие реальное, но довольно опасное. Поэтому, если вы планируете потратить на квартиру крупную сумму, или удачно продать собственность, лучше обратиться к профессионалам. Так вы будете уверены, что все документы оформлены верно, и проблем с приобретением квартиры или дома – не возникнет.